미분양 대란 예고

https://n.news.naver.com/mnews/article/215/0001109385?sid=101 

주인 없는 집 16만 가구 쏟아진다…미분양 대란 예고

 

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내용요약

 

전국 미분양 아파트는 지난 4월 기준 두 달 연속 감소.

하지만, 연간 분양 물량이 25만 가구를 밑돌아 지난 2011년 이후 최저치를 기록.

분양 자체가 적어 미분양도 적었던 것.

 

또한, 인허가만 받고 착공이나 분양을 하지 않아 대기 중인 숨은 미분양 물량(대기 물량)도 있음.

지난 10년간 이런 대기 물량은 평균 47만5천 가구 였는데 최근 이 물량이 110만 가구까지 급증한 것으로 집계.

대기 물량까지 시장에 풀린다면 전국 미분양 아파트는 평균 13만 가구, 최악의 경우 16만3천 가구 까지 급증할 수 있다는 분석.

 

토지 확보, 인허가, 착공, 분양, 준공, 입주까지 절차가 있으며, 각 단계에서 시간이 소요.

인허가 -> 착공까지 6개월에서 1년,

착공 -> 분양까지 3개월에서 6개월 정도 소요.

 

인허가만 받고 착공하지 못하고 있는 것을 착공 대기 물량,

착공은 했지만 분양을 못한 물량은 분양 대기 물량 이라고 함.

 

착공 대기 물량의 경우 땅을 확보한 상태에서 건물을 못 올리고 있어 PF 등의 자금 조달이 막혔을 가능성이 있음.

 

분양 대기 물량은 건물은 짓고 있으면서 분양을 하지 않고 있다는 것.

분양가 상한제를 피하거나 원자재 가격이 뛰면서 원가 상승분을 분양가에 전가하기 위해,

시장 불확실성으로 관망하고자 하는 경우 등이 있음.

 

대기 물량의 급증 이유는 부동산 경기가 좋지 않기 때문.

자금 조달의 어려움 및 시장이 불안해 밀린 물량들이 쌓이게 된 것.

 

기존 아파트 재고에 비하면 현재 미분양은 0.6%에 불과하나, 대기 물량까지 합하면 약 10%까지 치솟음.

통상 주택 교체 수요를 재고 대비 2%에서 3.3% 정도로 보기 때문에 7%에 해당하는 집은 과잉 공급된 셈.

 

서울의 경우 분양 대기 물량이 착공 대기 물량보다 많다는 점이 두드러짐.

다른 지역에 비해 후분양을 선택한 사업장이 많기 때문으로 보여짐.

 

선분양을 하게되면 분양가 상한제 적용으로 원가 상승분은 물론 주변 아파트 시세를 반영하기 어려움.

후분양은 분양가를 높여 받을 수 있으므로 고가 대기 물량으로 남게됨.

서울 미분양에 고가 대기 물량을 합하면 재고 대비 3.7%. 교체 수요 최상단을 넘음.

 

대구, 울산의 경우 미분양과 고가 대기 물량을 합하면 재고 대비 5.3%, 8%로 교체 수요를 크게 초과하며,

현재 시세보다 분양가가 높게 책정된 단지들이 많아 미분양을 해소하기 어려워보인다는 전문가 분석.

 

반면, 경남과 전북의 경우 미분양과 고가 대기 물량을 합하여 재고 대비 1.1%로 낮은 수준이므로 교체 수요보다 낮음.

단기간 물량 해소가 어렵지 않을 것으로 보임.

 

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부동산 뉴스는 항상 궁금해서 눌러보는데 와닿지가 않거나, 어려워서 읽다가 그만 보고 싶어진다.

어디 아파트 40억짜리가 30억이 되었다고 한들 이게 나한테 무슨 대수냐...

1억 짜리가 5천 되면 완전 궁금해질 거 같은데.ㅎ

 

미분양 가구수와 대기 물량에 대해 공부했다.

선분양은 분양가 상한제가 있어서 원가 상승이나 시세 반영이 어렵구나.

그렇다고 수익 안난다고 부실공사 하는건 아니겠지..?

최근에 민참 사업 중 공사비 급등으로 인해 건설사와 갈등이 있다는 뉴스기사 보면서 건설사들이 증액 안해주면 부실공사 될 수도 있다고 했던 부분이 뇌리에 스치는구만.

무서우니까 그냥 다 후분양해...

아 자금 조달이 어려워지나.?